بر اساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری، در صورت رعایت الگوی مصرف، از معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شوند.
از سوی دیگر، ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، سلب برخی معافیت‌های قانونی در صورت عدم ثبت قرارداد را به تشخیص مرجع قضایی منوط کرده است.
با این حال، بخشنامه شماره ۵۵۴۰۲ مورخ ۱۴۰۵/۰۷/۱۲ در خصوص نحوه اجرای این احکام، به‌جای آنکه تمامی ابهامات را برطرف کند، پرسش‌های جدیدی را پیش روی مؤدیان و ادارات امور مالیاتی قرار داده است.
نخست؛ تقدم تشخیص مالیاتی بر تشخیص قضایی:
این پرسش مطرح است که چگونه می‌توان پیش از اعلام نظر مرجع قضایی، محرومیت مؤدی از معافیت را در برگ تشخیص مالیاتی اعمال کرد؛ به‌ویژه آنکه موضوع به عملکرد سال ۱۴۰۳ نیز تسری پیدا می‌کند.
دوم؛ تعیین مرجع قضایی:
مشخص نیست منظور از «مرجع قضایی» دقیقاً کدام مرجع است؛ دادگاه حقوقی یا مرجع دیگری؟ همچنین مشخص نیست آیا برای اعمال محرومیت از معافیت، رأی قطعی قضایی ضرورت دارد یا خیر و نقش هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی در این فرآیند چیست.
سوم؛ جایگاه هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی:
این پرسش وجود دارد که هیأت‌های حل اختلاف باید درباره اصل تخلف و عدم ثبت قرارداد اظهارنظر ماهوی کنند یا صرفاً وجود رأی قضایی را احراز نمایند. همچنین در صورت شکل‌گیری رسیدگی قضایی هم‌زمان با رسیدگی مالیاتی، وضعیت مواعد قانونی و مرور زمان چگونه خواهد بود؟
چهارم؛ دامنه محرومیت از معافیت:
در صورت عدم ثبت یک قرارداد، آیا محرومیت صرفاً شامل درآمد حاصل از همان قرارداد خواهد شد یا اینکه کل معافیت مالیاتی مؤدی در آن سال از بین می‌رود؟ تعیین این دامنه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ زیرا سلب یک معافیت قانونی باید بر مبنای حکم صریح قانون انجام شود.
پنجم؛ سامانه ملاک ثبت قرارداد:
مشخص نیست کدام سامانه باید ملاک احراز ثبت قرارداد قرار گیرد؛ سامانه املاک و اسکان، سامانه کاتب یا سامانه خودنویس؟ همچنین اگر قرارداد در یکی از سامانه‌ها ثبت شده اما در سامانه دیگری ثبت نشده باشد، آیا امکان سلب معافیت وجود دارد؟
با توجه به اصل قانونی بودن مالیات و ضرورت تفسیر مضیق مقررات مالیاتی، تعیین سامانه، مهلت ثبت و آثار حقوقی عدم ثبت باید تا حد امکان مستند به حکم صریح قانون باشد و نمی‌توان دامنه محرومیت از یک معافیت قانونی را صرفاً از طریق تفسیر اداری گسترش داد.
ششم؛ تاریخ شروع تکلیف ثبت:
در مواردی که سامانه مربوط در زمان مورد نظر راه‌اندازی نشده، در دسترس نبوده یا با اختلال مواجه بوده است، این پرسش مطرح می‌شود که آیا عدم ثبت قرارداد را می‌توان به مؤدی منتسب کرد و بر اساس آن وی را از معافیت قانونی محروم ساخت؟
هفتم؛ قراردادهای قدیمی و تمدیدی:
در خصوص قراردادهای پیشین و قراردادهای تمدیدی نیز باید مشخص شود که آیا هر بار تمدید قرارداد مستلزم ثبت مجدد آن است و در صورت عدم ثبت تمدید، آثار آن صرفاً به دوره تمدید محدود می‌شود یا کل معافیت مالیاتی سال را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
هشتم؛ بار اثبات:
یکی دیگر از مسائل مهم، تعیین مسئولیت اثبات ثبت یا عدم ثبت قرارداد است. آیا مؤدی باید ثبت قرارداد را اثبات کند یا اداره امور مالیاتی مکلف است عدم ثبت را اثبات نماید؟ سلب یک حق قانونی نمی‌تواند صرفاً بر مبنای فرض یا نبود اطلاعات در یک سامانه صورت گیرد.
در مجموع، بخشنامه مذکور در برخی موارد به‌جای رفع ابهام، ابهام موجود را از یک مرحله به مرحله دیگری منتقل کرده است. از آنجا که نتیجه اجرای این مقررات می‌تواند به سلب یک معافیت قانونی و تحمیل مالیات منجر شود، نمی‌توان با تفسیر اداری، دامنه محرومیت را فراتر از حدود مقرر در قانون گسترش داد.
بر این اساس، شایسته است سازمان امور مالیاتی در قالب بخشنامه یا دستورالعمل تکمیلی، موضوعاتی از جمله مرجع قضایی صالح، سامانه ملاک ثبت، تاریخ شروع الزام، نحوه احراز عدم ثبت، دامنه محرومیت از معافیت و حدود وظایف ادارات امور مالیاتی و هیأت‌های حل اختلاف را به‌صورت شفاف و دقیق تعیین کند.
